根据《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发[2025]45号）、《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）等相关政策，依据广东、北京已发行的成功案例，专项债收购存量土地实施流程总结如下：

一、梳理地块

通常有两种方式确定收购对象：

方案一：原国有建设用地使用权人可向当地土储中心提出土地收购申请。土储中心根据土地使用权人提供的不动产权证等相关附件，确定收购对象。（广东）

方案二：自然资源局发布《关于公开征集收回收购县中心城区存量闲置土地土地公告》，向社会公开征集自愿参与本次收回收购存量闲置土地的意向，确定收购对象。（江西黎川县）

依据申请及有意向的收购对象，整理地块信息，建立土地储备地块台账，及将项目纳入土地市场动态监测与监管系统中。

注：优先收购对象为企业无力或无意愿开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地（可以优先收回收购）；进入司法或破产拍卖的土地；因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地；已动工地块中规划可分割暂未建设的部分。

二、规划调整

根据已成功发行案例，将收回的闲置土地需重新规划，如调整用途、容积率等。项目纳入经市县人民政府批准的土地储备年度计划。地块需在信息系统中已生成地块标识码。

三、价格评估

选择有资质的评估机构对拟收购土地费用进行评估测算，经原用地所有权人认可后，在有关部门审查备案，并确定补偿费用。

市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构（比如各地成立的闲置土地处置工作领导小组）根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，与土地使用权人协商一致并公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。

注：广州市白云区土地开发中心已委托有相关资质的土地评估机构进行地块的价值评估，经评估地块的土地总价为48429.12 万元。根据项目当年的土地出让合同，项目的获取成本为48372 万元。因此项目收地的基础价格为土地成本价48372 万元。经广州市白云区人民政府集体决策后，初步对拟收回地块的下调幅度为1%，则项目的收地成本为47888.28 万元。

四、实施方案

土地储备机构应牵头制定项目实施方案（收购方案），项目方案（收购方案）包括但不限于项目基本信息（地理位置、四至范围、规模、项目内宗地权属情况、用途、土地房产现状等）、规划情况、纳入年度储备计划情况、项目必要性、土地收储方案（实施主体、实施方式、相关补偿、资金支付、程序及保障措施等）、项目成本测算、项目资金平衡分析、资金筹集、计划安排、风险评估等内容。

土地储备项目应当实现总体收支平衡和年度收支平衡。总体收支平衡是指项目全生命周期内，项目预期土地出让收入能够覆盖债务本息等成本。年度收支平衡，是指项目年度资金来源覆盖年度支出。

项目实施方案（收购方案）报自然资源主管部门审核、本级人民政府批准。

五、申报发行

申报金额原则上不超过土地收购的成本，已发行成功案例中申报金额有按照收购价格的比例有100%、80%等。

结合省专项债发行计划，完成编制拟收购的土地项目债券发行所需的的项目资金自求平衡方案（或实施方案）、财务评估报告、法律意见书、事前绩效评估报告。

需将项目情况录入“国家重大建设项目库”（若需）和地方政府债务管理系统“债券项目库”。项目逐级审核后，纳入国家发改委项目清单，财政部根据项目清单下达专项债券额度。在专项债额度内，土地储备机构上报发行材料，由省财政厅评审通过后，组织债券发行。

六、土地收回与再开发

发行成功后，专项债券资金由土地储备机构专款专用，用于收回收购存量闲置土地。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确需供应的，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回的土地可以用于民生领域和实体经济项目，不受上述限制。